전원주택이란 ?
펜션(Pension)이란
ujinav
2009. 4. 17. 17:10
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1. 펜션(Pension)이란
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팡시온(프랑스), B&B(Bed&Breakfast, 미국/캐나다), Lodge(호주, 뉴질랜드)와 유사한 형태. 주로 유명 관광지에 위치(5~10실 미만)하여 지역특색과 자연친화적인 환경을 조건으로 숙박행위를 하는 민박의 고급화하는 형태를 말한다.
// 제주도에서 시작 전국적으로 //
우리나라에서는 2000년 제주도개발특별법(1.28)을 개정하여 제주도에 30개 사업장을 선정, 펜션을 허가하면서 국내에 처음으로 도입하였다.
// 객실 7개 이하면 민박 인정 //
농림부와 보건복지부 등 정부와 지방자치단체는 당초 7월로 예정된 불법 펜션 단속을 내년 이후로 미뤘다. 일단 8월 말까지 일제 점검을 하고, 연말까지 계도기간을 거친 뒤 내년부터 본격적인 단속을 시작한다는 계획이다.
따라서 올 하반기에는 전국 각지의 펜션이 정체성 찾기에 여념이 없을 전망이다. 현재 펜션을 운영 중이거나 앞으로 펜션 사업에 뛰어들 사람들은 바뀐 제도를 숙지해야 한다.
7실 이하의 개별형 펜션은 농어촌 민박으로 인정해줘 별 문제가 없다. 자치단체에 따라 별도의 민박 인증을 해주기 때문에 이를 받아두는 게 좋다. 운영은 본인이 현지에 거주하며 직접 운영하는 게 원칙이나 현지 주민에게 위탁관리하는 것도 가능하다.
농림부 관계자는 현지인에게 위탁관리할 경우 농어촌 소득증대라는 농어촌 민박의 취지에 부합되기 때문 이라고 말했다.
하지만 농어촌 민박 허용권이 아닌 대도시의 주거지역이나 상업, 공업지역 등은 민박으로 인정받을 수 없으므로 유의해야 한다. 실제 제주도 서귀포시의 경우 중문관광단지 일대 펜션의 상당수가 주거지역내 지어진 것이다.
이런 곳은 숙박시설로 쓰려면 여관이나 여인숙으로 사용하거나 주택으로 장기 임대하는 등 다른 용도로 사용해야 한다.
서귀포시 관계자는 현재 서귀포시의 경우 자연녹지지역내 7실 이하로 지은 것만 민박으로 인정받아 안전하고, 나머지는 모두 다른 용도로 써야 한다고 말했다.
// 8실 이상은 숙박업으로 등록해야 ... //
8실 이상의 펜션은 공중위생관리법상 무조건 숙박업으로 등록을 해야 한다. 7실 이하 처럼 현지 농어촌 주민에게 위탁관리를 해도 농어촌 민박으로 인정받을 수 있다.
숙박업 등록을 하려면 환기, 조명 등 시설기준과 객실과 욕실의 위생관리기준, 소방법령에 따른 피난설비, 소화설비 등 안전기준, 오수 및 폐수 시설기준 등을 모두 갖춰야 한다. 이 기준을 못 맞추면 숙박업 등록이 안 된다.
관련 시설을 갖춘 뒤에는 숙박업영업 신고서에 영업시설과 설비개요서, 교육필증을 첨부해 관할 지차제에 신고해야 한다.
만약 8실이 넘더라도 영업 객실 수를 7실 이하로 줄이면 민박으로 인정받을 수 있다.
보건복지부 관계자는 객실 수 기준은 건축 규모가 아닌 실제 상업적으로 운영하는 객실이 기준이 된다며 7실만 운영하고 나머지는 창고나 관리실, 가족이 사용하면 농어촌 민박으로 인정받을 수 있다고 말했다.
// 단지형 무조건 숙박업 //
단지형 펜션은 7실 이하이나 이상 가릴 것 없이 무조건 숙박업 등록을 해야 한다. 여기서 단지형이란 처음부터 투자수익을 목적으로 외지인에게 분양된 것이다.
농림부 관계자는 단지형 펜션은 콘도와 유사한 기업형 펜션으로 7실 이하라도 민박으로 인정할 수 없다고 말했다.
다만 위락단지 등지에서 개별형 펜션이 자생적으로 단지를 이룬 것은 제외된다. 단지형이라도 정식 숙박업 등록을 하면 별도 관리회사를 두고 위탁운영해도 된다.
문제는 숙박업 등록이 안 되는 곳이다. 현행 새 국토법상 상수원 보호구역에서 10km이내 지역이나 농림주거지역에는 숙박시설이 들어설 수 없다. 도시지역에서는 상업지역, 비도시지역에선 관리지역(옛 준농림지) 가운데서도 계획관리지역에만 숙박시설이 가능하다.
충남 태안군과 평창군은 대부분 개별형 펜션이며 7실 이하로 객실 수를 줄일 수 있어 큰 문제가 없지만 제주도의 경우 시단위인 제주시, 서귀포시 일대는 자연녹지지역과 주거지역내에 다세대와 다가구 형태로 지어져 숙박업 등록이 불가능한 상태다.
더욱이 일반 농지에 있는 펜션은 주택과 숙박시설의 농지 전용(轉用) 면적이 달라 규모를 줄일 수밖에 없다. 현행 건축법 시행령에 따르면 일반 주택일 경우 계획관리지역 농지를 1000㎡까지 전용할 수 있지만 숙박시설은 500㎡로 제한돼 있다.
농림부 관계자는 숙박시설로 용도변경할 때 농지전용면적이 500㎡를 초과할 경우 그 농지는 원상회복해야 한다며 1000㎡의 농지를 전용해 펜션을 지었다면 부지의 절반만 쓸 수 있는 셈이라고 말했다.
한 펜션 업체 관계자는 부지면적을 줄일 경우 마당이나 주차장이 없어지는 꼴이 돼 펜션 운영이 불가능하다고 봐야 한다고 말했다.
// 무허가 펜션 => 징역1년이하, 벌금 천만원 //
정부는 숙박업 등록을 하지 않는 펜션에 대해 공중위생관리법에 따라 최고 1년 이하의 징역이나 1000만원의 벌금을 물도록 할 방침이다.
농림부 관계자는 1회에 한해 처벌을 하는 게 아니라 영업을 할 때 마다 처벌이 가능하다고 말했다.
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2. 달라진 펜션의 투자환경및 투자시 유의점
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1) 7실 이하
(1) 농어촌 민박 인정 가능
（단，주거지역이나 상업공업지역 등 농어촌민박 허용권역이 아닌 곳 제외）
(2) 본인 거주 및 현지인 위탁가능
(3) 투자시 유의사항
주 5일 근무를 대비해 가족실，세미나실 확충하고, 인근 펜션과 공동으로 부대시설 마련
2) 8실 이상
(1) 숙박업 등록해야
（단，상수원 보호구역 10ｋｍ이내 지역과 농림，주거지역은 불가）
(2) 운영 객실수 7실 이하로 줄이면 민박 인정 가능
(3) 투자시 유의사항
소득세 등 세부담으로 수익률 감소할 수 있으며 숙박업 등록 불가능한 곳이나, 7실 초과분은 가족 사용 혹은 창고，사무 실 등으로 전환해 객실수 7실 이하 로 줄이는 게 유리하다.
3) 단지형（외지인투자용）
(1) 7실 이하도 무조건 숙박업 등록해야 하며 7실 이하도 민박 인정 안된다.
(2) 직접 운영 및 관리회사 위탁 가능
(3) 투자시 유의사항
숙박업 등록 가능여부 필히 확인하여야 한다. 단지 선택시 개발회사나 운영회사의 자금력，신뢰성 있는 회사를 선택하여야 한다.
4) 공통적 유의사항
(1) 초보투자자는 사계절 큰 차이 없는 자연환경 좋은 곳 유리하다.
(2) 땅 구입시 인허가 및 도로，생활하수 처리 여부 확인한다.
(3) 인근에 발전소 등 혐오시설 없어야 한다.
(4) 동네 주민들과 유대감 형성할 수 있어야 함
(5) 펜션의 홍보는 인터넷 홍보 필수이다. 즉 펜션의 수요측은 20-30-40대로 인테넷이 가능한 계층이다.
(6) 비수기 때 손님 끌 수 있는 테마 발굴해야함（라이브영화공연， 미술공예， 레저용품 대여 등）
(7) 가급적 가족이 직접 운영해야 수익증가 함
(8) 재투자（시설 업그레이드）비용 아끼지 말아야 한다.
1. 펜션(Pension)이란
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팡시온(프랑스), B&B(Bed&Breakfast, 미국/캐나다), Lodge(호주, 뉴질랜드)와 유사한 형태. 주로 유명 관광지에 위치(5~10실 미만)하여 지역특색과 자연친화적인 환경을 조건으로 숙박행위를 하는 민박의 고급화하는 형태를 말한다.
// 제주도에서 시작 전국적으로 //
우리나라에서는 2000년 제주도개발특별법(1.28)을 개정하여 제주도에 30개 사업장을 선정, 펜션을 허가하면서 국내에 처음으로 도입하였다.
// 객실 7개 이하면 민박 인정 //
농림부와 보건복지부 등 정부와 지방자치단체는 당초 7월로 예정된 불법 펜션 단속을 내년 이후로 미뤘다. 일단 8월 말까지 일제 점검을 하고, 연말까지 계도기간을 거친 뒤 내년부터 본격적인 단속을 시작한다는 계획이다.
따라서 올 하반기에는 전국 각지의 펜션이 정체성 찾기에 여념이 없을 전망이다. 현재 펜션을 운영 중이거나 앞으로 펜션 사업에 뛰어들 사람들은 바뀐 제도를 숙지해야 한다.
7실 이하의 개별형 펜션은 농어촌 민박으로 인정해줘 별 문제가 없다. 자치단체에 따라 별도의 민박 인증을 해주기 때문에 이를 받아두는 게 좋다. 운영은 본인이 현지에 거주하며 직접 운영하는 게 원칙이나 현지 주민에게 위탁관리하는 것도 가능하다.
농림부 관계자는 현지인에게 위탁관리할 경우 농어촌 소득증대라는 농어촌 민박의 취지에 부합되기 때문 이라고 말했다.
하지만 농어촌 민박 허용권이 아닌 대도시의 주거지역이나 상업, 공업지역 등은 민박으로 인정받을 수 없으므로 유의해야 한다. 실제 제주도 서귀포시의 경우 중문관광단지 일대 펜션의 상당수가 주거지역내 지어진 것이다.
이런 곳은 숙박시설로 쓰려면 여관이나 여인숙으로 사용하거나 주택으로 장기 임대하는 등 다른 용도로 사용해야 한다.
서귀포시 관계자는 현재 서귀포시의 경우 자연녹지지역내 7실 이하로 지은 것만 민박으로 인정받아 안전하고, 나머지는 모두 다른 용도로 써야 한다고 말했다.
// 8실 이상은 숙박업으로 등록해야 ... //
8실 이상의 펜션은 공중위생관리법상 무조건 숙박업으로 등록을 해야 한다. 7실 이하 처럼 현지 농어촌 주민에게 위탁관리를 해도 농어촌 민박으로 인정받을 수 있다.
숙박업 등록을 하려면 환기, 조명 등 시설기준과 객실과 욕실의 위생관리기준, 소방법령에 따른 피난설비, 소화설비 등 안전기준, 오수 및 폐수 시설기준 등을 모두 갖춰야 한다. 이 기준을 못 맞추면 숙박업 등록이 안 된다.
관련 시설을 갖춘 뒤에는 숙박업영업 신고서에 영업시설과 설비개요서, 교육필증을 첨부해 관할 지차제에 신고해야 한다.
만약 8실이 넘더라도 영업 객실 수를 7실 이하로 줄이면 민박으로 인정받을 수 있다.
보건복지부 관계자는 객실 수 기준은 건축 규모가 아닌 실제 상업적으로 운영하는 객실이 기준이 된다며 7실만 운영하고 나머지는 창고나 관리실, 가족이 사용하면 농어촌 민박으로 인정받을 수 있다고 말했다.
// 단지형 무조건 숙박업 //
단지형 펜션은 7실 이하이나 이상 가릴 것 없이 무조건 숙박업 등록을 해야 한다. 여기서 단지형이란 처음부터 투자수익을 목적으로 외지인에게 분양된 것이다.
농림부 관계자는 단지형 펜션은 콘도와 유사한 기업형 펜션으로 7실 이하라도 민박으로 인정할 수 없다고 말했다.
다만 위락단지 등지에서 개별형 펜션이 자생적으로 단지를 이룬 것은 제외된다. 단지형이라도 정식 숙박업 등록을 하면 별도 관리회사를 두고 위탁운영해도 된다.
문제는 숙박업 등록이 안 되는 곳이다. 현행 새 국토법상 상수원 보호구역에서 10km이내 지역이나 농림주거지역에는 숙박시설이 들어설 수 없다. 도시지역에서는 상업지역, 비도시지역에선 관리지역(옛 준농림지) 가운데서도 계획관리지역에만 숙박시설이 가능하다.
충남 태안군과 평창군은 대부분 개별형 펜션이며 7실 이하로 객실 수를 줄일 수 있어 큰 문제가 없지만 제주도의 경우 시단위인 제주시, 서귀포시 일대는 자연녹지지역과 주거지역내에 다세대와 다가구 형태로 지어져 숙박업 등록이 불가능한 상태다.
더욱이 일반 농지에 있는 펜션은 주택과 숙박시설의 농지 전용(轉用) 면적이 달라 규모를 줄일 수밖에 없다. 현행 건축법 시행령에 따르면 일반 주택일 경우 계획관리지역 농지를 1000㎡까지 전용할 수 있지만 숙박시설은 500㎡로 제한돼 있다.
농림부 관계자는 숙박시설로 용도변경할 때 농지전용면적이 500㎡를 초과할 경우 그 농지는 원상회복해야 한다며 1000㎡의 농지를 전용해 펜션을 지었다면 부지의 절반만 쓸 수 있는 셈이라고 말했다.
한 펜션 업체 관계자는 부지면적을 줄일 경우 마당이나 주차장이 없어지는 꼴이 돼 펜션 운영이 불가능하다고 봐야 한다고 말했다.
// 무허가 펜션 => 징역1년이하, 벌금 천만원 //
정부는 숙박업 등록을 하지 않는 펜션에 대해 공중위생관리법에 따라 최고 1년 이하의 징역이나 1000만원의 벌금을 물도록 할 방침이다.
농림부 관계자는 1회에 한해 처벌을 하는 게 아니라 영업을 할 때 마다 처벌이 가능하다고 말했다.
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2. 달라진 펜션의 투자환경및 투자시 유의점
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1) 7실 이하
(1) 농어촌 민박 인정 가능
（단，주거지역이나 상업공업지역 등 농어촌민박 허용권역이 아닌 곳 제외）
(2) 본인 거주 및 현지인 위탁가능
(3) 투자시 유의사항
주 5일 근무를 대비해 가족실，세미나실 확충하고, 인근 펜션과 공동으로 부대시설 마련
2) 8실 이상
(1) 숙박업 등록해야
（단，상수원 보호구역 10ｋｍ이내 지역과 농림，주거지역은 불가）
(2) 운영 객실수 7실 이하로 줄이면 민박 인정 가능
(3) 투자시 유의사항
소득세 등 세부담으로 수익률 감소할 수 있으며 숙박업 등록 불가능한 곳이나, 7실 초과분은 가족 사용 혹은 창고，사무 실 등으로 전환해 객실수 7실 이하 로 줄이는 게 유리하다.
3) 단지형（외지인투자용）
(1) 7실 이하도 무조건 숙박업 등록해야 하며 7실 이하도 민박 인정 안된다.
(2) 직접 운영 및 관리회사 위탁 가능
(3) 투자시 유의사항
숙박업 등록 가능여부 필히 확인하여야 한다. 단지 선택시 개발회사나 운영회사의 자금력，신뢰성 있는 회사를 선택하여야 한다.
4) 공통적 유의사항
(1) 초보투자자는 사계절 큰 차이 없는 자연환경 좋은 곳 유리하다.
(2) 땅 구입시 인허가 및 도로，생활하수 처리 여부 확인한다.
(3) 인근에 발전소 등 혐오시설 없어야 한다.
(4) 동네 주민들과 유대감 형성할 수 있어야 함
(5) 펜션의 홍보는 인터넷 홍보 필수이다. 즉 펜션의 수요측은 20-30-40대로 인테넷이 가능한 계층이다.
(6) 비수기 때 손님 끌 수 있는 테마 발굴해야함（라이브영화공연， 미술공예， 레저용품 대여 등）
(7) 가급적 가족이 직접 운영해야 수익증가 함
(8) 재투자（시설 업그레이드）비용 아끼지 말아야 한다.